مستجدات التقييد الاحتياطي على ضوء القانون رقم 07. 14 المغير والمتمم لقانون التحفيظ

موضوع من إعداد

الدكتور العربي محمد مياد

و من تقديم

فضاء الخوارزمي

التصميم

• التعريف
• خصائص التقييد الاحتياطي
• أنواع التقييد الاحتياطي
• أنواع التقييدات الاحتياطية الواردة في نصوص خاصة
• لتجاوز سلبيات التقييد الاحتياطي
• مدى قابلية التقييد الاحتياطي للتشطيب؟
• مسطرة التشطيب
• حالة خاصة في التشطيب على التقييد الاحتياطي
• الخلاصة العامة

التعريف

يعرف الفقه التقييد الاحتياطي بأنه الإجراء الذي يقوم به صاحب حق تعذر عليه تسجيله لسبب من الأسباب ، ليضمن لنفسه في المستقبل إمكانية هذا التسجيل عند زوال المانع ،

وعلى هذا الأساس يكون دور التقييد الاحتياطي ينحصر في الحفاظ على حقوق محتملة من الضياع لأسباب شكلية أو في انتظار إعلانها من طرف السلطة القضائية والتي غالبا ما يكون المستفيد قدم بشأنها طلبا للمحافظ على الأملاك العقارية .

مثال : تعذر تقييد عقد البيع بسبب عدم تسجيله لدى إدارة التسجيل أو بسبب عدم إرفاقه بشهادة التقسيم والملف التقني إذا تعلق الأمر باستخراج القطعة الأرضية المبيعة من الرسم العقاري الأصلي ، أو أن هذا الملف التقني لم يعد من طرف مهندس طبوغرافي مساح محلف مقيد في جدول الهيأة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين

استأذنا المرحوم مأمون الكزبري : التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي ج 1 ط 2 سنة 1987 مطبعة شركة الهلال العربية للطباعة والنشر الرباط ص

خصائص التقييد الاحتياطي
أولا: الطابع المؤقت للتقييد الاحتياطي
إذا كان تسجيل الحقوق العينية المتعلقة بعقار محفظ تعتبر تسجيلات نهائية من حيث المبدأ ، ولا يمكن التشطيب عليها إلا لأسباب موضوعية من قبيل الاتفاق أو بناء على حكم قضائي اكتسب قوة الشيء المقضي به ، عكس التقييد الاحتياطي الذي يبقى تقييد مؤقتا ، لا يمنح للمستفيد منه أي حق على العقار موضوع التقييد الاحتياطي ، غير انه يحفظ له بصفة مؤقتة حقوقا محتملة إلى حين استيفاء الشروط الشكلية الضرورية لجعل الحق العيني قابلا للتسجيل النهائي.

وفي هذا الإطار قضت محكمة الاستئناف بالرباط أن "دور التقييد الاحتياطي بالرسم العقاري هو المحافظة المؤقتة على حق موجود ، لكن منازع فيه وينتظر من القضاء أن يعطي كلمته فيه ، وإما على حق تعذر استكماله لتأخر توفره على شكلية من الشكليات .

وهذا ما أكد عليه الفصل 85 من القانون رقم 07. 14 السالف الذكر الذي ينص على أنه يمكن لكل من يدعي حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا للاحتفاظ به مؤقتا ، ويتم تضمين التقييد الاحتياطي بالرسم العقاري وكذا بنظيره.

ثانيا :التقييد الاحتياطي يخول صاحبه حق الأولوية في الرتبة
ينص الفصل 85 أعلاه، ان تاريخ التقييد الاحتياطي هو الذي يحدد رتبة التقييد اللاحق للحق المطلوب الاحتفاظ به وهذا يعني أنه يحدد ترتيب الأولوية بين الحقوق المتعلقة بالعقار الواحد حسب ترتيب تقييدها باستثناء الحالة التي تقدم في آن واحد عدة طلبات متعلقة بنفس العقار فإنه ينص على ذلك بسجل الإيداع وتقييد الحقوق بنفس الرتبة ، فإن تنافى بعضها مع البعض رفض المحافظ على الأملاك العقارية التقييد .

وقد قضى المجلس الأعلى2 (محكمة النقض حاليا) أن تاريخ التقييد الاحتياطي في عقار محفظ هو الذي يعتبر لتعيين رتبة التسجيل اللاحق للحق
2
قرار عدد 929 صادر بغرفتين بتاريخ 22 مارس 2006 في الملف المدني عدد 744/ 1/ 4/ 01 منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى ـ الإصدار الرقمي مايو 2007 عدد 67 ص 302

قرار عدد 929 صادر بغرفتين بتاريخ 22 مارس 2006 في الملف المدني عدد 744/ 1/ 4/ 01 منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى ـ الإصدار الرقمي مايو 2007 عدد 67 ص 302

ثالثا :التقييد الاحتياطي إجراء تحفظي

إن المشرع بتنصيصه على مسؤولية المحافظ على الأملاك العقارية مسؤولية شخصية عن فساد وبطلان ما ضمن بالرسم العقاري جعل المحافظون يتعاملون بصرامة مع كل الوثائق المدلى بها من طرف ذوي الحقوق سواء تأكيدا لمطالب التحفيظ أو من أجل تسجيل الحقوق العينية أو الشخصية القابلة للتسجيل

وللتلطيف من هذه الصرامة منح المشرع للمستفيد المحتمل مسطرة استثنائية تتمثل في سلوك التقييد الاحتياطي كإجراء وقائي وتحفظي للاعتراف مؤقتا بالحق المترتب على عقار محفظ إلى حين زوال المانع المسطري من التقييد .

وكثيرا ما يتم اللجوء إلى المسطرة المذكورة مخافة أن تصير الحقوق المحتملة مهددة إذا ظلت خفية3 .

3 محمد ابن الحاج السلمي المرجع السابق ص 20

أنواع التقييد الاحتياطي

1/ التقييد الاحتياطي بناء على سند
La prénotation sur titre

التعريف: يعرف التقييد الاحتياطي بناء على سند بأنه التقييد الذي يقوم به المحافظ على الأملاك العقارية بناء على سند يبرره ، ويستنتج هذا الاتجاه من مضمون الفصل 85 المشار إليه أعلاه الذي ينص على أنه يضمن طلب التقييد الاحتياطي من طرف المحافظ بالرسم العقاري بناء على سند يثبت حقا على عقار ويتعذر على المحافظ تقييده على حالته .

والملاحظ أن هذا الفصل لم يحدد طبيعة هذا السند، إلا أنه مع ذلك اشترط أن يكون هذا السند مثبتا لحق قابلا للتسجيل، والمتمثلة أساسا في جميع الوقائع والتصرفات والاتفاقات الناشئة بين الأحياء سواء تعلق الأمر بالهبات أو البيوعات والأكرية التي تفوق مدتها 3 سنوات ، وكذلك كل الحوالة لقدر مالي يساوي كراء عقار لمدة تزيد على السنة غير مستحقة الأداء أو الإبراء منه ، بالإضافة إلى جميع المحاضر والأوامر المتعلقة بالحجز العقاري والأحكام القضائية التي اكتسبت قوة الشيء المقضي به .

مسطرة التقييد الاحتياطي: قد حدد الفصل 86 من قانون التحفيظ العقاري مسطرة التقييد الاحتياطي ، والتي يمكن تلخيصها فيما يلي :

ـ تقديم طلب إلى المحافظة العقارية المختصة مرفقا بالسند المثبت للحق المدعى فيه، وبما يفيد أداء الصائر؛
ـ يسجل هذا التقييد بنظير الرسم العقاري
ـ تحدد في 10أيام مدة صلاحية هذا التقييد ؛
ـ لا يحق للمحافظ للقيام بتقييد آخر؛
ـ قبول التقييد الاحتياطي بناء على سند مقيد بعدم وجود نص قانوني يمنع هذا التقييد ، كما هو الشأن مثلا بالنسبة للعقارات المثقلة بحجوزات أو إنذارات عقارية ، ذلك ان الفصل 87 من قانون التحفيظ العقاري ينص على أن 'كل حجز أو إنذار لحجز عقاري يجب أن يبلغ إلى المحافظ على الأملاك العقارية الذي يقيده بالرسم العقاري ، وابتداء من تاريخ هذا التقييد لا يمكن إجراء أي تقييد جديد خلال جريان مسطرة البيع الجبري للعقار المحجوز .

والتساؤل المطروح هل المحافظ ملزم بالاستجابة التلقائية لطلبات التقييد الاحتياطي بناء على سند ؟

ـ لا يوجد ما يلزم المحافظ على الأملاك العقارية على الاستجابة التلقائية لطلب التقييد الاحتياطي
ـ من واجبه رفض التقييد المذكور إذا لم يدل الطالب بنظير الرسم العقاري ، والكل تحت مسؤوليته الشخصية.
ـ إذا ما رام المحافظ رفض طلب التقييد الاحتياطي ، يتعين عليه تعليل قراره مع تبليغه إلى المعني بالأمر بجميع الطرق القانونية للتبليغ.

2/ التقييد الاحتياطي بناء على أمر قضائي
La prénotation sur ordonnance

u[ أ ـ مفهوم الأمر القضائي
]u
يقصد بالأمر القضائي في مفهوم الفصل 85 أعلاه ،ذلك الأمر الصادر عن رئيس المحكمة الابتدائية بهذه الصفة ، وليس بصفته قاضيا للمستعجلات ، يخول بمقتضاه للمحافظ بإجراء تقييد احتياطي في السجل العقاري ضمانا لحق محتمل يدعيه الطالب ، ولا يدخل هذا الأمر في إطار ما تضمنه الفصل 148 من قانون المسطرة المدنية المتعلق بالأوامر المبنية على الطلب والمعاينات لأن هذا الأخير نص عام.

u[ ب ـ مسطرة الحصول على أمر قضائي بالتقييد الاحتياطي
]u
ـ تقديم طلبا إلى رئيس المحكمة الابتدائية المختص متضمنا للشروط الشكلية والموضوعية المتطلبة لرفع الدعاوى ، وذلك اعتمادا سواء على مقال مكتوب أو تصريح يدلى به محام مقبول للترافع ، أو موظف عمومي متى تعلق الأمر بالدولة على الخصوص .
ـ يجب أن يتضمن المقال أو المحضر موضوع الدعوى ، والوقائع ، والوسائل المثارة ، مع إرفاقه بالمستندات التي تثبت الحقوق المحتملة للطالب .

ج ـ مفعول التقييد الاحتياطي بناء على أمر قضائي

يحدد مفعول التقييد الاحتياطي بناء على الفصل 86 المشار إليه آنفا في 3أشهر ابتداء من تاريخ صدوره عوضا عن 6 أشهر التي كان معمول بها قبل التعديل ، ما لم ينجز التقييد النهائي للحق ، وتكون هذه المدة قابلة للتمديد بأمر من رئيس المحكمة شريطة تقديم دعوى في الموضوع ، ويستمر مفعول هذا التمديد إلى حين صدور حكم نهائي .

وهذا يعني أن المستفيد ملزم بالإدلاء بشهادة عقارية تثبت القيام بهذا الإجراء تحت طائلة التشطيب على التقييد الاحتياطي بناء على أمر قضائي .

3/التقييد الاحتياطي بناء على مقال
استنادا إلى الفصل 85 من قانون التحفيظ العقاري يحق لكل شخص ذاتي أو معنوي يدعي حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا بناء على نسخة مقال دعوى مرفوعة أمام قضاء الموضوع .

والمقصود هنا بالقضاء العادي ، القضاء المختص نوعيا بالنظر في الدعوى المتعلقة باستحقاق العقار أو المطالبة بحقوق عينية .

وقد نصت المادة 13 من القانون رقم 08. 39 المتعلق بمدونة الحقوق العينية الصادر بتنفيذها الظهير الشريف رقم 178. 11 . 1 بتاريخ 22نونبر 2011 أن الدعاوى الرامية إلى استحقاق عقار محفظ أو إسقاط عقد منشئ أو مغير لحق عيني لا مفعول لها اتجاه الغير إلا من تاريخ تقييدها بالرسم العقاري تقييدا احتياطيا .

وقد ميزت المادتان 9 و 10 من نفس القانون بين نوعين من الحقوق، الحقوق العينية والحقوق التبعية ، ويدخل في حكم الحقوق العينية على سبيل الحصرالحقوق التالية:

ـ حق الملكية: حق الملكية حق عيني يخول صاحبه دون غيره حق الاستعمال والاستغلال والتصرف ولا يقيده في ذلك إلا القانون أو الاتفاق .

ـ حق الارتفاق والتحملات العقارية: حق الارتفاق حق عيني قوامه تحمل مقرر على عقار من أجل استعمال أو منفعة عقار يملكه شخص آخر.
ـ حق الانتفاع : حق الانتفاع حق عيني يخول للمنتفع استعمال عقار على ملك الغير واستغلاله تنقضي مدته بموت المنتفع .

ـ حق العمري: حق العمري حق عيني قوامه تمليك منفعة عقار بغير عوض يقرر طول حياة المعطى له أو المعطي أو لمدة معلومة

ـ حق الاستعمال: حق الاستعمال حق يخول للمستفيد استعمال عقار على ملك الغير وتنقضي مدته بموت المستعمل ، على أن ينص في العقد المنشئ لهذا الحق على طبيعته العينية .

ـ حق السطحية : حق السطحية حق عيني قوامه ملكية بنايات أو منشآت أو أغراس فوق أرض الغير .

ـ حق الكراء الطويل الأمد:حق عيني يخول صاحبه كراء عقار الغير لمدة تفوق 10سنوات دون أن تتجاوز 40 سنة وينقضي بانقضائها ، ويمكن تفويت هذا الحق ,
ـ الحبس: وهو كل مال حبس أصله بصفة مؤبدة أو مؤقتة وخصصت منفعته لفائدة جهة بر وإحسان عامة
أو خاصة ، ويتم إنشاؤه بعقد ،أو بوصية ، أو بقوة القانون .
ويكون الوقف إما عاما أو معقبا ،أو مشتركا

ـ الزينة: الزينة حق عيني يخول صاحبه ملكية البناء الذي شيده على نفقته فوق أرض الغير ,

ـ الهواء والتعلية : الهواء والتعلية حق عيني قوامه تملك جزء معين من الهواء العمودي الذي يعلو بناء قائما فعلا يملكه الغير ، وذلك من أجل إقامة بناء فوقه تسمح به القوانين والأنظمة.

و يضاف إلى ما سبق الحقوق العرفية المنشاة على وجه صحيح قبل دخول هذا القانون ، حيز التنفيذ.

والجدير بالتنبيه أن الحقوق العينية أعلاه واردة على سبيل الحصر ولا يمكن إضافة أي حق آخر إلا بمقتضى القانون.

أما الحقوق العينية التبعية فهي واردة كذلك على سبيل الحصر وهي كالتالي:

ـ الامتيازات : الامتياز حق عيني تبعي يخول للدائن حق الأولوية على باقي الدائنين ولو كانوا مرتهنين

ـ الرهن الحيازي : الرهن الحيازي حق عيني يتقرر على ملك يعطيه المدين أو كفيله العيني إلى الدائن المرتهن لضمان الوفاء بدين ويخول الدائن المرتهن حق حيازة المرهون وحق حبسه إلى أن يستوفي دينه .

ـ الرهن الرسمي : الرهن الرسمي حق عيني تبعي يتقرر على ملك محفظ أو في طور التحفيظ ويخصص لضمان أداء دين .

وترفع الدعوى أمام القضاء طبقا لما ورد في الفصل 31 من قانون المسطرة المدنية شريطة إثبات توافر شروط التقاضي من أهلية ومصلحة وصفة .

هذه بصفة إجمالية أهم أنواع التقييدات الاحتياطية التقليدية كما وردت في قانون التحفيظ العقاري ، يضاف إليها أنواع أخرى وردت في نصوص متفرقة كما سنوضح أذناه .

أنواع التقييدات الاحتياطية الواردة في نصوص خاصة

1/ التقييد الاحتياطي بناء على مقتضيات قانون نزع الملكية
خول المشرع بمقتضى الفصل 25 من القانون رقم 81. 7 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة وبالاحتلال المؤقت الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 254. 81. 1 بتاريخ 6 مايو 1982 لنازع الملكية إمكانية تقديم طلب أمام المحافظ على الأملاك العقارية من أجل تسجيل تقييد احتياطي في الرسم العقاري متى تعلقت مسطرة نزع الملكية بعقار محفظ أو حقوق عينية مترتبة عليه ، شريطة أن يدعم الطلب بالأمر القضائي الصادر بالحيازة.

ولا ينتهي مفعول هذا التقييد إلا بتسجيل الحكم الناقل للملكية ، ويسري بأثر رجعي إلى تاريخ إجراء التقييد الاحتياطي.

2/ التقييد الاحتياطي بناء على قانون تسنيد الديون الرهنية
عرف الفصل 2 من القانون رقم 98. 10 المتعلق بتسنيد الديون الرهنية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقـــم 193. 99. 1 بتاريخ 25غشت 1999 بأن تسنيد الديون الرهنية بأنها العملية المالية المتمثلة في قيام صندوق توظيف جماعي للسند بشراء رهنية يؤدي ثمنها بواسطة حصص ممثلة لتلك الديون وعند الاقتضاء بواسطة إصدار اقتراض سندي معتمد على تلك الديون ، وذلك وفق الأحكام الواردة في هذا القانون .

عملية تسنيد الديون هي العملية التي تقوم بموجبها مؤسسة الائتمان بالتخلي جزئيا عن ديونها المضمونة برهن رسمي من الدرجة الأولى لفائدة مؤسسة ائتمان أخرى تدعى صندوق التوظيف الجماعية للسند ، مقابل استصدار مجموعة من القيم المنقولة قابلة للتداول في البورصة ، وتكون هذه القيم مماثلة لقيمة الرهون المتخلى عنها .

واستنادا إلى المادة 24 من القانون أعلاه ، يقيد احتياطيا على الرسوم العقارية المثقلة بالرهون عزم المؤسسة المبادرة على تفويت كل دين رهني وارد في المستند المتعلق بتفويت الديون الرهنية إلى مؤسسة التدبير والإيداع عن طريق تسليم ذلك المستند وذلك بواسطة تصريح موقع ومصادق عليه يودعه ممثلوا مؤسسة التدبير والإيداع القانونيون لدى المحافظة العقارية المختصة .

3/ التقييد الاحتياطي بناء على مدونة تحصيل الديون العمومية
طبقا لمقتضيات المادة 115 من القانون رقم 97. 15 بمثابة مدونة تحصيل الديون العمومية الصادر بتنفيذها الظهير الشريف رقن 175. 00. 1 بتاريخ 3مايو 2000 كما وقع تعديله وتتميمه يمكن للمحاسب المكلف بالتحصيل ، بناء على الإعلام بالتصحيح أن يطلب التقييد الاحتياطي وفق الشروط المحددة في المادة 85 من ظهير التحفيظ العقاري .

ويكيف هذا الطلب على انه طلب بناء على سند كما رأينا أعلاه . ويبقى التساؤل المطروح ما هي الديون العمومية التي يمكن أن تكون أساسا لهذا المطالبة، ثم من المقصود بالمحاسب العمومي ؟

عرفت المادة 2 من مدونة تحصيل الديون العمومية ،الديون العمومية بأنها:

ـ الضرائب المباشرة للدولة والرسوم المماثلة؛
ـ الضريبة على القيمة المضافة؛
ـ الحقوق والرسوم الجمركية ؛
ـ حقوق التسجيل والتنبر ؛
ـ مداخيل وعائدات أملاك الدولة ؛
ـ حصيلة الاستغلالات والمساهمة المالية للدولة؛
ـ الغرامات والآذنات النقدية ؛
ـ سائر الديون الأخرى المستحقة للدولة والجماعات المحلية وهيئاتها والمؤسسات العمومية التي يعهد بقبضها للمحاسبين المكلفين بالتحصيل ، باستثناء الديون ذات الطابع التجاري المستحقة لفائدة المؤسسات العمومية؛
وعلى هذا الأساس سوى المشرع بين الديون المستحقة لفائدة الدولة أو الجماعات المحلية أو المؤسسات العمومية مادام يعهد بتحصيلها لمحاسب معين طبقا للقانون لهذا الغرض. ويستثنى من هذه الحماية الديون ذات الطابع التجاري المستحقة للمؤسسات العمومية .
لكن ما المقصود بالمحاسب العمومي المكلف بتحصيل الديون العمومية ؟

ذكرت المادة 3 من مدونة تحصيل الديون العمومية الأشخاص الذين يعتبرون حصريا محاسبون مكلفون بالتحصيل وهم كالتالي :

ـ الخازن العام للمملكة ؛

ـ الخازن الرئيسي ؛

ـ الخزنة الجهويون وخزنة العمالات والأقاليم ؛

ـ الخزنة الجماعيون والقباض؛

ـ قباض الجمارك والضرائب غير المباشرة ؛

ـ كتاب الضبط بمحاكم المملكة بالنسبة للغرامات والمصاريف القضائية ؛

ـ الأعوان المحاسبون بالمؤسسات العمومية .

وهذا يعني أن من حق كل هؤلاء المطالبة بإجراء تقييد احتياطي بناء على سند ضمانا لاستيفاء الديون العمومية ، ويتم هذا التقييد مجانا طبقا للمادة 116 من مدونة تحصيل الديون العمومية .