التشطيب عن الحقوق في الرسم العقاري
التشطيب عن الحقوق في الرسم العقاري
من إعداد :
يوسف علوان
وتحت إشراف :
ذ. المعزوز البكاي
مقتطف من مقدمة البحث
تشكل الثورة العقارية إحدى الدعائم الأساسية في البناء الإقتصادي في العالم، مما يجعل الإعتناء بتنظيمها و ضبط أحكامها غاية في الأهمية، و ذلك لضمان ثباتها و إستقرارها و تداولها و تحريكها و إستثمارها. و لأجل ذلك عملت مختلف التشريعات على صياغة نظام يكفل حمايتها، و يقوي دورها في مجال التنمية الإقتصادية و الإجتماعية، و يعتبر نظام الإشهار العقاري أفضل ما كشفت عنه الصياغة القانونية ليحقق لها الإستقرار ، و يعمل على دعم الإئتمان بفضل ما يقوم به من إضفاء العلانية على التصرفات العقارية و إعلام الكافة ليكونوا على بينة من أمرها .
ويعتبر قانون التحفيظ العقاري إحدى الركائز الأساسية لتثبيت الملكية العقارية ، لذلك تسعى كل الدول إلى خلق نظام عقاري متكامل وذلك بواسطة تطوير قوانينها (1).
و كان المغرب من بين الدول التي أخدت بهذا النظام ، بعد إدخال تعديلات و إصلاحات عليه تتلائم مع خصوصياته البيئية و الحضارية ، حيث جعل نظام التحفيظ العقاري أحد قوانينه الأساسية المنظمة للعقارات و الحقوق و التكاليف المترتبة عليها ، و ذلك بموجب ظهير9 رمضان1331 الموافق ل 12 غشت 1913 الذي أناط تطبيقه بعدة جهات إدارية و قضائية ، تمثلها مصالح المحافظات العقارية و الهندسة التي تقوم بتسجيل الأملاك و مسح الأراضي ، و المساهمة في الدراسات المتعلقة بالتنظيمات العقارية ووضع الخرائط و إعداد الرسوم العقارية ، و مساعدة الدولة و مؤسساتها و الجماعات المحلية و المؤسسات العمومية في تهيئة و مراقبة الوثائق التي تحتاج إليها ، كما يمثل الجهات القضائية كمؤسسة لقضاء التحفيظ العقاري الذي يختص في التعرضات على الحقوق القابلة للتحفيظ و في الدعاوى العقارية المتعلقة بها.
ومن تم فخضوع عقار معين لنظام العقارات المحفظة بعد استفاء الإجراءات و المساطر القانونية لتحفيظه ، يستتبع بالضرورة تطويع التصرفات والأعمال و الحقوق الناشئة عليه ، وجعلها خاضعة لشكلية الإشهار عن طريق تقييدها في السجل والرسم العقاريين (2) ، وذلك تحت طائلة إنعدام أي أثر لهذه التصرفات و الحقوق وإنتفاء إمكانية الإحتجاج بها بين أطــرافهــا بــل والأغــيار ، إذ العــملية المذكــورة هي الكفيلة بالإعتـراف القـانونـي للحقــوق والتصرفات الواردة على العقار المحفظ (1) .
بيد أن الآثار التأسيسي للتقييد وقوته وحجيته الإنشائية ، لا يعني بثاتا انتفاء إمكانية الطعن والمنازعة في هذه الحجية من قبل ذوي المصلحة ، طالما أن هذه الحجية تظل نسبية محضة ، فهي قرينة بسيطة لا ترقى إلى منزلة الإطلاق ، وبالتالي فإن إمكانية دحضها و الإتيان بما يخالفها تبقى قائمة ، كما أن مبدأ المشروعية في التسجيل والتقييد في الرسم العقاري (2)، ليس من شأنها أن تحول دون تقييد حقوق باطلة أو منعدمة . وعلى المستوى المذكور تتجلى إحدى أهم مواطن الإختلاف بين عملية التحفيظ المتوجة بالرسم العقاري وعملية التقييد أو التسجيل الواقعة على الرسم العقاري المذكور ، ذلك أن الأثر الناجم عن التحفيظ يبقى موسوما بصفة الإطلاق التي تعدم أي إمكانية للمنازعة في الحق العيني العقاري المحفظ (3) ، ما عدا الدعاوى الشخصية المنسحبة الى التعويض حالة تبوث التدليس(4) ، أما أثر حجية التقييد فهي تبقى متحفظة بطابعها النسبي .
بيد أن حجية التقييدات الموسومة بالصبغة النسبية ، هي تلك المقدمة بعد تحفيظ العقار وتخصيصه بالرسم العقاري ، أما تلك التي صاحبت تحفيظ العقار وكانت موضوع إيداع أثناء جريان المسطرة طبقا للفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري (5) ، وأشار إليها أثناء إتخاد قرار التحفيظ فهي تبقى محصنة من أي منازعة ، إذ أن حجيتها تبقى مطلقة وهي صفة تستمدها تباعيا من عملية التحفيظ (6) .
وقرينة النسبية لحجية التقييدات على الرسم العقاري تجد أساسها المرجعي في مقتضيات الفصل الثالت من ظهير 2 يونيو1915 (7)الذي أكد " أن الرسوم العقارية وما تتضمنه من تسجيلات تابعة لإنشائها تحفظ الحق الذي تنص عليه ما لم تبطل أو يشطب عليها أو تغير ... " .
واضح إذن أن الحقوق المضمنة بالرسم العقاري تبقى محمية وقائمة إلى حين قيام ما يبرر انقضائها أو انعدامها أو بطلانها وعدم صحتها ، ويترجم ذلك عمليا عند تفعيل آلية قانونية يطلق عليها وفق مفهوم نظام التحفيظ وإشهار الحقوق العينية مصطلح التشطيب .
حيث يعتبر هذا الأخير من المفاهيم الأكثر حساسية داخل منظومة التشريع المغربي، بحكم نطاق تطبيقه، و بحكم محتواه السلبي و تأثيره على مختلف المساطر القانونية في التشريع العقاري.
و على الرغم من أهمية مؤسسة التشطيب، و دورها في إنهاء الحقوق العينية المسجلة بالرسوم العقارية، و كذا الآثار المترتبة عليها فالمشرع لم ينظمها تنظيما دقيقا رغم الإحالة على بعض المقتضيات المنظمة للتقييدات.
و برجوعنا الى ظهير 12غشت 1913 (1) ، المتعلق بنظام التحفيظ العقاري و ظهير 2 يونيو1915 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة نجدهما يحجمان عن تعريف مؤسسة التشطيب و هو شيء طبيعي ما دامت مسألة تحديد المفاهيم يتولها الفقه أساسا و ليس التشريع، هذا الأخير الذي إكتفى بإيراد بعض الأحكام العامة من خلال بعض الفصول(2) و خاصة الفصل 91 من ظهير التحفيظ العقاري.
و التشطيب لغة هو القطع أو الشق طولا و منه شطب فوقه، أي مد عليه خطا، و يقال شطب الكاتب على العبارة أي ضرب عليها خطا لإبطالها. و هنا يراد بالتشطيب إلغاء ما ضمنه المحافظ العقاري بالضرب عليه و إبطاله بناء على طلب جديد يقدم إليه لإجراء تسجيل نهائي عليه ، بموجب إقتضاه القانون، و إشهار الحق للعموم(3).
أما الأستاد محمد بلحاج السلمي (4) "فإنه يعرف التشطيب بأنه محو آثار التقييد الإحتياطي بالنسبة للمستقبل وذلك بسبب إنعدام أو إنقضاء الحدث أو الحق الذي يتعلق به التقييد النهائي المراد التشطيب عليه (5).
أما بالنسبة للأستاذ محمد بن معجوز"فيراد بالتشطيب إزالة ومحو ما ضمن بالرسم العقاري من تسجيل وقيد احتياطي عن طريق تنبيه إلى ابطال مفعولهما وعدم سريان آثارهما(1).
وبالرجوع الى التشريعات المقارنة الأخرى سواء تعلق الأمر بأنظمة الإشهار العيني أو الإشهار الشخصي ، نجدها لا تورد مفهوما أو تعريفا معينا للتشطيب ، بل ركزت على مختلف التطبيقات بدورها حسب نوع النظام المعمول به ، عيني أم شخصي (2) .
فالنظام الأسترالي الذي يعتبر مهد الإشهار العيني (3)، فالحجية التي تكتسيها التقييدات في هذا النظام هي نفس الحجية التي تتمتع بها البيانات المصاحبة لقرار التحفيظ حيث أنها تكون مطلقة سواء بين الأطراف أو في مواجهة الغير (4).
ومن تم فإن النظام الأسترالي يخلق لفائذة الشخص المستفيد حقا مجردا يطهر بمقتضاه العقد الذي كان أساسا له (5) . وعليه فإن هذا النظام لا يقبل القيود الواردة على مبدأ الحجية العامة ، مما لا يفتح المجال مبدئيا للحديث عن أي تشطيب (6).
أما بالنسبة للنظام الجرماني الذي يعتبر أيضا من أعرق الأنضمة التي إعتمدت الإشهار العيني ، فقد كان قانون 1783 قد نضم القواعد التي يقوم عليها نظام السجلات العقارية ونظرا لسلبياته فقد أصدر المشرع الجرماني قانون جديد في 5 ماي 1872 الذي أدخلت عليه بعض التعديلات بواسطة قانون 14 يوليوز 1905 ، وأهم مبدأ عمل على إرساءه قانون 1872 تتمثل في الآثار التأسيسي أو الإنشائي للتقييد ولو فيما بين الأطراف المتعاقدة ، لكنها تبقى حجية نسبية و ليست مطلقة يعني أن العقد المبرم بين الأطراف ينبغي أن يخضع للقواعد العامة للإبطال والبطلان المنصوص عليها في القانون المدني (7),
ونفس الشيء بالنسبة للغير سيء النية الذي يمكن أن يواجه بآثار التشطيب خلافا للغير حسن النية الذي يبقى بعيدا عن أي آثار يمكن أن تمس حقوقه من جراء التشطيب (8).
فهرس البحث
الفهرس
إهداء
كلمة شكر
1< مقدمة
9: الفصل الأول :الأحكام العامة للتشطيب على التقييدات الواردةعلى الرسم العقاري
9: المبحث الأول : التقييد و التشطيب كمفهومين قانونيين في نظام التحفيظ العقاري
11: المطلب الأول : تقييد و تشطيب الحقوق العقارية العينية والشخصية
12: الفقرة الأولى : تقييد الحقوق العينية و الشخصية .
17: الفقرة الثانية : تشطيب الحقوق العينية و الشخصية .
18: المطلب الثاني : إجراءات و مسطرة التشطيب .
18: الفقرة الأولى : شروط مطلب التشطيب .
20: الفقرة الثانية : مسطرة التشطيب .
21: فقرة الثالثة : رقابة المحافظ العقاري على طلبات التشطيب .
21: أولا- مراقبة الأهلية:
22: ثانيا - التأكد من صحة الوثائق .
22: ثالثا- مدى انضباط الوثائق المدلى بها للرسم العقاري .
24: المبحث الثاني : المبادئ العامة التي يقوم عليها نظام التقييدات و التشطيبات
25: المطلب الاول: مبدأ الأثر الإنشائي أو المسقط للتقييد و التشطيب.
25: فقرة أولى : شرح المبدأ .
28: الفقرة الثانية : الإسثتناءات الواردة على مبدأ الأثر الإنشائي للتقييد و التشطيب
28: أولا : الإستثناءات المقررة للمصلحة العامة
30: ثانيا : الإسثتناءات المقررة للمصلحة الخاصة
33: المطلب الثاني: مبدأ الحجية الثبوتية للتقييد و التشطيب .
36: مطلب الثالث : مبدأ تسلسل التقييد و التشطيب .
38: الفصل الثاني : التشطيب كألية لإنهاء التقييد .
38: المبحث الأول : أنواع التشطيب.
40: المطلب الأول : التشطيب الإداري.
40: الفقرة الأولى : التشطيب الإتفاقي .
42: الفقرة الثانية : التشطيب التلقائي .
42: أولا: التشطيب على التقييد الاحتياطي .
43: ثانيا: التشطيب على التقييد الاحتياطي اثر البيع بالمزاد العلني .
46: ثالثا : التشطيب على الحجز العقاري.
46: أ: التشطيب على الحجز على ضوء الفصل 87من قانون07-14.
48: ب :التشطيب على الحجز على ضوء الفصل 218من قانون 08-39.
50: المطلب الثاني :التشطيب القضائي.
50: الفقرة الأولى : إختصاص قاضي المستعجلات للتشطيب على التقييد المتخذ بناءا على دعوى.
52: الفقرة الثانية: تنفيذ الأحكام المتعلقة بالتشطيب و الإشكالات التي يطرحها.
53: الفقرة الثالثة :إمكانية اللجوء إلى المحكمة قبل اللجوء إلى المحافظ.
55: المبحث الثاني : آثار التشطيب ومسؤولية المحافظ العقاري.
55:المطلب الأول : آثار التشطيب .
55: الفقرة الأولى : قاعدة الغير لا يضار بآثار التشطيب .
56: أولا: مفهوم الغير حسن النية الذي لا تضارحقوقه بآثار التشطيب.
58: الإتجاه الأول
59: الاتجاه الثاني
60: ثانيا : صعوبة إتباث سوء النية للحكم بالتشطيب على الحقوق الغير المقيدة .
63: الفقرة الثانية : آثار التشطيب على الوضع القانوني للأطراف .
63:أولا : الطرد من العقار من بين الآثار القانونية للتشطيب على العقود الناقلة للملكية
65: ثانيا : الأثر الرجعي للتشطيب و تأثيره على المراكز القانونية للأطراف .
65: أ: الأثر الرجعي للتشطيب على التقييد الإحتياطي .
67: ب : حدود حماية الورثة و ذوي عوارض الأهلية من آثار التشطيب .
67: حدود حماية الورثة من آثار التشطيب.
69: حدود حماية ذوي عوارض الأهلية من آثار التشطيب.
69: المطلب الثاني :الطعن في قرارات المحافظ و مسؤوليته الشخصية المترتبة على التشطيب .
70: الفقرة الاولى : الطعن في قرارات المحافظ المتعلقة بالتشطيب.
71: أولا : تمييز الطعن في قرار المحافظ قبل و بعد صدور قانون رقم 14.07
71: أ- مرحلة ما قبل صدور القانون رقم 14.07 :
73: ب- الوضع في ظل القانون رقم 14.07
74: ثانيا : الطعن في قرارات المحافظ أمام المحاكم العادية.
75: ثالثا : الطعن في قرارات المحافظ أمام المحاكم الإدارية.
76: الفقرة الثانية : المسؤولية الشخصية للمحافظ العقاري المترتبة عن التشطيب.
76: أولا : مسؤولية المحافظ الشخصية في إطار نظام التحفيظ العقاري ،
78: ثانيا: مسؤولية المحافظ في إطار قانون الالتزامات والعقود.
81: خاتمة
83: لائحة الرجع
تحميل بحث التشطيب عن الحقوق في الرسم العقاري
تحميل
بحث التشطيب عن الحقوق في الرسم العقاري
على media fire
يرجى الإنضمام الى مجموعتنا على الفيسبوك
مسلك العلوم الإنسانية
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق