مستجدات التقييد الاحتياطي على ضوء القانون رقم 07. 14 المغير والمتمم لقانون التحفيظ الجزء الثاني

مستجدات التقييد الاحتياطي على ضوء القانون رقم 07. 14 المغير والمتمم لقانون التحفيظ الجزء الثاني

بسم الله الرحمان الرحيم

هذا الموضوع هو تتم لموضوع سبق التطرق له الا و هو مستجدات التقييد الاحتياطي على ضوء القانون رقم 07. 14 المغير والمتمم لقانون التحفيظ الجزء الأول لدلك إن كنت من محبي القراءة المباشرة يمكنك الرجوع الى الوضوع السابق اولا ثم بعد ذلك قراءة هذا الموضوع او يمكنك تحميل الموضوع PDF في أخر هذا الموضوع

فهرس الموضوع

• التعريف
• خصائص التقييد الاحتياطي
• أنواع التقييد الاحتياطي
• أنواع التقييدات الاحتياطية الواردة في نصوص خاصة
• لتجاوز سلبيات التقييد الاحتياطي
• مدى قابلية التقييد الاحتياطي للتشطيب؟
• مسطرة التشطيب
• حالة خاصة في التشطيب على التقييد الاحتياطي
• الخلاصة العامة

4/ التقييد الاحتياطي بناء على القانون المتعلق ببيع العقار في طور الانجاز

ينص الفصل 10. 618 من القانون رقم 00. 44 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 309. 02. 1 بتاريخ 3أكتوبر 2002 المتمم بموجبه قانون الالتزامات والعقود على أنه يمكن للمشتري بموافقة البائع إذا كان العقار محفظا أن يطلب من المحافظ على الأملاك العقارية إجراء تقييد احتياطي بناء على عقد البيع الابتدائي وذلك للحفاظ المؤقت على حقوقه .ويبقى هذا التقييد ساري المفعول إلى غاية تقييد عقد البيع النهائي بالرسم العقاري الخاص بالمبيع .

ويكيف هذا التقييد على أنه تقييد بناء على سند إلا أن الإجراءات المتبعة لتقييده توافق جزئيا مضمون الفصل 85 من قانون التحفيظ العقاري ، بحيث لا يتم التقييد الاحتياطي إلا بعد موافقة البائع ، على أنه إذا تم هذا التقييد لا يحق للبائع الترخيص بإجراء تقييد ثان لفائدة الغير .وإمعانا في الاحتياط منع المشرع المحافظ على الأملاك العقارية أن يسلم نظير الرسم العقاري للبائع .

ويسري مفعول هذا التقييد الاحتياطي إلى غاية تقييد البيع النهائي دون اعتبار للمدة.

5/ التقييد الاحتياطي بناء على القانون المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار

خولت المادة 5 من القانون رقم 51.00 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 202. 03. 1 بتاريخ 11نونبر 2003 للمكتري المتملك حق تقديم طلب إلى المحافظ على الأملاك العقارية من أجل إجراء تقييد احتياطي على الرسم العقاري بناء على عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار .

ويعتبر العقد في مفهوم الفصل 85 من قانون التحفيظ العقاري بمثابة سند ، إلا أنه لا تسري عليه أحكام هذا الأخير من حيث الآجال (10أيام ) وإنما يبقى هذا التقييد قائما إلى غاية تقييد عقد البيع النهائي في الرسم العقاري المعني ، ويتم تعيين رتبة تقييد العقد النهائي اعتمادا على تاريخ التقييد الاحتياطي .

ولا يتم هذا التقييد كذلك إلا بعد الإدلاء بنظير الرسم العقاري ، وهو ما يعطي له صفة التقييد الإتفاقي .

6/ التقييد الاحتياطي بناء على قانون الإصلاح الزراعي

نص الفص 11 مكرر من القانون رقم 01. 06 بتغيير وتتميم الظهير الشريف رقـــم 277 . 72 . 1 بتاريخ 29 دجنبر 1972 بمثابة قانون يتعلق بمنح بعض الفلاحين أراض فلاحية أو قابلة للفلاحة من ملك الدولة الخاص على أنه خلافا لمقتضيات الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري يتم التقييد المؤقت بدون صائر لحق المستفيدين على قطعهم بطلب من الإدارة اعتمادا على لائحة الأفراد الموزعة عليهم الأراضي عن طريق التقييد الاحتياطي لحق المعنيين بالدفاتر العقارية متى كان الأمر يتعلق بقطع متأصلة من عقارات محفظة . ولا ينتهي أثر هذا التقييد إلا بطلب من الإدارة وبصفة تدريجية حسب تقييد عقود البيع المبرمة لفائدة الأفراد الموزعة عليهم تلك الأراضي .

لكن السؤال المطروح ، مدى قابلية التقييد الاحتياطي للتشطيب ؟

لتجاوز سلبيات التقييد الاحتياطي تدخل المدير العام للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية وأصدر مذكرة تحت رقم 1703 بتاريخ 13فيراير 2011 أثار فيها انتباه المحافظين على

الأملاك العقارية على الصعيد الوطني أن بعض أنواع هذه التقييدات تتم بطرقة تعسفية أو بسوء نية مما أدى إلى المساس باستقرار المعاملات العقارية

وبغية الحد من هذه الإشكالية طلب من المحافظين :

ـ عدم قبول طلبات التقييد الاحتياطي بناء على سند إلا بعد التأكد من أن السبب في عدم التسجيل النهائي يعود إلى شكليات بسيطة ويمكن تداركها داخل أجل 10 أيام ؛

ـ بالنسبة للتقييد الاحتياطي بناء على أمر قضائي ، فإن المحافظ غير ملزم بتقييده إلا إذا كان صادرا عن المحكمة المختصة محليا .

ـ الأمر القضائي المعول عليه في التقييد الاحتياطي هو الأمر الصادر في مواجهة المالك المقيد في الرسم العقاري ، تماما كما هو الشأن بالنسبة للتقييد الاحتياطي بناء على مقال .

ـ يمنع الاستجابة إلى طلبات التقييد الاحتياطي إذا تعلق الأمر بالحقوق التالية :

1ـ الحقوق غير القابلة للتقييد النهائي؛

2 ـ حقوق طالها التطهير؛

3 ـ المطالبة بديون طبيعية أي طالها التقادم؛

4ـ حقوق مكتسبة خلافا للنظام العام .

هذا وإنه في الحالة التي يتعلق الأمر بتقييد احتياطي يخص جزءا من وعاء الرسم العقاري ، يتعين نقل هذا التقييد إلى الجزء المعني بعد القيام بإجراءات التقسيم أو التجزئة اعتمادا على الملف التقني المنجز من طرف مهندس مساح خاص .

وإمعانا في التوضيح أصدر المحافظ العام مذكرة رقم 12277بتاريخ 8دجنبر 2011 في موضوع القانــون رقم 07. 14 يغير بمقتضاه الظهير الشريف الصادر بتاريخ 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري حاول من خلالها أن يحيط بمستجدات القانون المذكور ولاسيما الشق المتعلق بالتقييد الاحتياطي وآثاره .

مدى قابلية التقييد الاحتياطي للتشطيب؟

نظرا لما للتقييد الاحتياطي من آثار بالغة على المعاملات العقارية ، تكفل المشرع بمنح وسيلة قانونية للمالك من أجل التخفيف من هذه الآثار تتمثل على الخصوص في مؤسسة التشطيب.

ـ طبقا للفصل 86 من قانون التحفيظ ، بالنسبة للتقييد الاحتياطي بناء على سند يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية التشطيب عليه تلقائيا بعد انتهاء الأجل المحدد في 10ايام ،

ـ التقييد الاحتياطي بناء على مقال يستمر مفعوله لمدة شهر ، ويشطب عليه تلقائيا كذلك بعد انصرام الأجل المذكور ، ما لم يدل طالب التحفيظ بأمر من رئيس المحكمة الابتدائية المختصة محليا .

ـ التقييد الاحتياطي بناء على أمر قضائي ينتهي مفعوله بعد 3 أشهر من صدوره ما لم ينجز التقييد النهائي، يمدد هذا الأجل إلى حين صدور حكم نهائي إذا بادر المعني بالأمر بتقديم دعوى في الموضوع.

مسطرة التشطيب :

حسب منطوق الفصل 86 من قانون التحفيظ العقاري يمكن لرئيس المحكمة الابتدائية بصفته قاضيا للمستعجلات أن يأمر بالتشطيب على التقييد الاحتياطي إذا ما تبث لديه أن الأسباب التي استند عليها طالب التقييد الاحتياطي غير جدية وغير صحيحة .

ـ لذلك يتعين على كل شخص تضرر من التقييد الاحتياطي أن يتقدم إلى المحافظ على الملاك العقارية بطلب مؤرخ وموقع من طرفه أو من طرف المحافظ على الأملاك العقارية في حالة ما إذا كان الطالب أميا أو عاجزا عن التوقيع يتضمن البيانات التالية :

ـ العقار الذي يعنيه التشطيب؛

ـ التقييد الاحتياطي المراد التشطيب عليه؛

ـ سبب التشطيب وتاريخ السند المثبت لذلك .

والمحافظ على الأملاك العقارية ملزم بالتحقق من الوثائق المقدمة إليه قبل الاستجابة إلى الطلب تحت طائلة قيام مسؤوليته الشخصية .

ـ في حالة الاستجابة لهذا الطلب يتعين عليه أن يترجم هذه العملية بواسطة قرار مؤرخ وموقع من طرفه تحت طائلة البطلان .

ـ أما في حالة الرفض يكون ملزما بإصدار قرار معلل مع تبليغه إلى المعني بالأمر بكل الوسائل القانونية ، ويكون هذا القرار قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية المختصة، وكذا بالاستئناف والنقض .

لكن هل من حق المحافظ على الأملاك العقارية القيام بالتشطيب على التقييد الاحتياطي تلقائيا بعد تسجيله استنادا إلى حق المراقبة والتحقق من الوثائق المقدمة له ؟

لقد سبق للقضاء الإداري أن بت في نازلة ملخصها أن أحد أفراد جماعة سلالية تقدم بدعوى إدارية ضد من اغتصبوا أرضا يملكها على الشياع مع باقي أفراد القبيلة ، وتقدم في نفس الآن بطلب تقييد احتياطي لدى المحافظة العقارية لتسجيله على الرسم العقاري المعني ، فاستجاب المحافظ للطلب ، إلا أن هذا الأخير بعد ذلك أصدر قرارا بالتشطيب على هذا التقييد الاحتياطي بعلة أن التقييد تم بطريقة مخالفة للظهير الشريف المؤرخ في 27 أبريل 1919 بشأن تنظيم الوصاية الإدارية على الجماعات وضبط تدبير شؤون الأملاك الجماعية وهو القرار المطعون فيه لمخالفته القانون.

وبعد عرض القضية على محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط استنتجت أن المحافظ على الأملاك العقارية إذا كان من حقه عدم تسجيل التقييد الاحتياطي بالسجل العقاري إذا ما تبين له أن مقال الدعوى المعتمد في طلب التقييد لا يستهدف إلى إثبات حق عيني على عقار محفظ ، فإنه ليس من حقه التشطيب تلقائيا على التقييد الاحتياطي الذي سبق تسجيله بدعوى وجود سهو أو غلط استنادا إلى الفصل 29 من القرار الوزاري لسنة 1915 ما دامت هذه المقتضيات لا تشفع له في القيام بهذا التشطيب تلقائيا قبل صدور الحكم في الدعوى التي استند إليها في تسجيل التقييد الاحتياطي 4.

لكن ما ذا لو لجأ المتضرر إلى رئيس المحكمة مباشرة من أجل التشطيب على التقييد الاحتياطي ، فهل من حق هذا الأخير ان يقضي بعدم قبول الدعوى ؟

حسب منطوق الفصل 86 من قانون التحفيظ العقاري يمكن لرئيس المحكمة بصفته قاضيا للمستعجلات أن يأمر بالتشطيب على التقييد الاحتياطي إذا ما ثبت لديه أن الأسباب التي استند عليها طالب التقييد الاحتياطي غير جدية أو غير صحيحة .

وكما هو معلوم فإنه طبقا للفصل 148 من قانون المسطرة المدنية لا يكون قاضي المستعجلات مختصا نوعيا للنظر في الطلب إلا إذا توفرت بعض الشروط منها على الخصوص شرطي الاستعجال وعدم المساس بالجوهر.

4 قرار عدد 587 بتاريخ 30أبريل 2008 في الملف عدد 252/ 07/ 5منشور على موقع وزارة العدل ، محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط

ويفهم من الفصل 86 المذكور أعلاه أن المشرع افترض وجود عنصر الاستعجال في طلب التشطيب على التقييد الاحتياطي على اعتبار أن هذا الأخير قد يكون سببا في عرقلة حركية العقار موضوع التقييد المذكور مع ما يترتب على ذلك من تأثير على حرية التصرف والاستغلال للملك العقاري ، بل وقد يؤثر على تقدير قيمته المالية .

لكن التساؤل المطروح هل عندما يقوم قاضي المستعجلات بدراسة الوثائق المستدل بها من أجل التأكد من جديتها لا يعتبر تدخله هذا مساسا بالجوهر ؟

أمام صراحة النص نرى أن اختصاص قاضي المستعجلات في هذه الحالة لا يخضع للشروط الواردة في الفصل 148 من قانون المسطرة المدنية وإنما يخضع إلى مضمون الفصل 86 من قانون التحفيظ العقاري لأنه نص خاص ، والذي لا يعتبر مثل هذا التصرف يمس بالحق وإنما يحميه . غير أنه إذا بدا للمحكمة أن طلب التقييد إنما قدم بصفة كيدية أو عن سوء نية بإمكانها الحكم تلقائيا لفائدة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بغرامة لا يقل مبلغها عن 10 % من قيمة العقار أو الحق المدعى به، دون الإخلال بحقوق الأطراف المتضررة في المطالبة بالتعويض عن الضرر الناجم عن التقييد الاحتياطي التعسفي . والمقصود هنا بالمحكمة هي محكمة الموضوع وليس محكمة الرئيس .

حالة خاصة في التشطيب على التقييد الاحتياطي

-التشطيب بقوة القانون-

ـ طبقا للفصل 11 من القانون رقم 01. 06 بتغيير وتتميم الظهير الشريف رقم 277 . 72 . 1 بتاريخ 29 دجنبر 1972 بمثابة قانون يتعلق بمنح بعض الفلاحين أراض فلاحية أو قابلة للفلاحة من ملك الدولة الخاص السالف الذكر وخلافا للفصل 91 من قانون التحفيظ العقاري، يتعين على المحافظ على الأملاك العقارية التشطيب تلقائيا على التحملات والحقوق العينية التي تحول إلى حقوق شخصية يتم الوفاء بها على شكل تعويض يحدد بالتراضي بين الدولة والمستفيدين ، وفي حالة عدم حصول اتفاق حول مبلغ التعويض ، يحدد هذا الأخير كما هو الشأن في نزع الملكية .

يستشف من هذا الفصل أن المشرع منح المحافظ إمكانية التشطيب التلقائي على التقييد الاحتياطي المقيد على رسم عقاري متعلق بقطع أرضية موزعة في إطار الإصلاح الزراعي على صغار الفلاحين ضمانا لدين أو لحقوق محتملة ، بغية تصفية أملاك الدولة الخاصة ، وفي هذا امتياز لفائدة هذه الأخيرة .

الخلاصة العامة ـ التقييد الاحتياطي مسطرة استثنائية يسلكها كل شخص لم يستطع الحصول على تقييد نهائي لحق محتمل منصب على عقار محفظ لأسباب شكلية ومسطرية.

ـ يكون التقييد الاحتياطي قابلا للتشطيب تلقائيا أو استنادا إلى أمر أو حكم قضائي نهائي ،أو بإرادة المشرع .

ـ كثيرا ما يستغل من ذوي النيات السيئة من اجل عرقلة انتقال الملك العقاري وتخفيض قيمته في السوق العقارية.

ـ يتعين سواء على القضاء أو المحافظين التريث قبل الموافقة على إجراء هذه العملية تحت المسؤولية والضمان .

ـ المشرع مدعو إلى جعل الموافقة على إجراء التقييدات الاحتياطية من اختصاص القضاء./.